리얼티 인컴 월 배당의 꿈

Realty Income, O 한 번쯤 들어 봤을 법한 미국 주식입니다. 월배당 귀족주의 대표주자이면서 통계적으로 보았을 시 S&P500 보다 더 높은 수익을 안겨주는 종목이죠. 꾸준히 우상향 하면서 배당을 늘려나가는 모습을 보노라면 리얼티 인컴 역시 은퇴를 위한 최선의 선택이 아닐까라는 생각을 하게 됩니다. 하지만 코로나로 인해 리얼티 인컴 역시 대폭 하락을 하였는데 현재는 과거 주가를 회복한 상태입니다. 여담이지만 코로나가 터지면서 증시가 흔들린 시점, 그때가 정말로 부를 이룰 수 있는 기회가 아니었나 생각해 봅니다.

 

 

배당 귀족은 영원할까?

앞서 글에서 MIC를 다루었지만 리얼티 인컴 또한 마찬가지일 것입니다. 포스트 코로나 시대로 인해 비대면 시장이 활성화되면서 오프라인 부동산을 취급하는 리얼티 인컴의 미래는 밝아 보이지 않았습니다. 실제로 리얼티 인컴의 사업보고서를 살펴보면 사업 부문 중에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 것이 극장과 헬스클럽 같은 사람들이 모이는 공간입니다. 

 

사실 매장이나 상점 같은 경우에는 그래도 필수적으로 이용을 해야 하기에 타격이 적을 수 있습니다. 온라인 시장이 발달했다고 하더라도 누군가는 직접 보고 사는 것을 선호하기 때문이죠. 하지만 극장이나 헬스클럽처럼 선택을 할 수 있는 오프라인 공간은 상대적으로 코로나 같은 이슈에 취약할 수밖에 없습니다. 영화는 보지 않고, 헬스는 안 하면 그만이기 때문이죠 특히 극장이나 헬스클럽뿐만 아니라 식당, 건강 분야의 오프라인 부동산 부문 매출 역시 타격이 컸습니다.

 

작년 기준으로 본다면 해당 사업부문의 전체 계약 금액 비중이 17% 수준에 달했으며 미수금 임대료의 80% 이상을 차지하고 있을 정도였죠. 이 상황만 본다면 암울하다는 것이 정설로 느껴집니다.

 

 

공간, 땅의 의미

비대면 시장이 활성화되면서 많은 사람들이 새벽 배송을 통해 신선한 식재료를 조달하고 있으며 운동을 헬스장에서 하지 못하지만 각종 온라인 매체를 통해 집에서 전문가 못지않은 도움을 받으며 할 수 있습니다. 이렇게만 본다면 결국 임대 시장은 사라질 것으로 보입니다. 하지만 땅의 가치가 과연 그것으로 사라질까요?

 

부를 가진 사람들은 넓고 큰 공간을 가지길 원합니다. 예를 들면 재벌들이 사는 집의 경우 고가의 아파트도 있지만 대부분 고급 주택가에 자리 잡고 있죠. 아파트보다는 주택이 가지는 공간이 더 큰 것입니다. 이는 재벌가뿐만 아니라 정치인들도 마찬가지입니다. 

 

정치인들 역시 넓은 집, 상가, 토지를 가지고 있습니다. 유명하고 정치력이 강할수록 더 넓은 공간을 가지고 있는 것이죠. 금전이 부족한 사람들은 고시원이나 원룸에 살게 됩니다. 작은 공간에서 생활하는 것이죠. 소유한 공간이 없을수록 온라인에 몰두한다는 글도 있습니다. 예를 들어 수익이 없는 초, 중, 고 학생들은 PC 방에서 온라인 게임을 하며 시간을 보낸다는 것이죠.

 

만약 이들에게 어마어마한 금액을 손에 쥐어 준다면 PC 방을 벗어나 세계 곳곳을 누비며 즐길 것입니다. 즉 온라인이라는 가상의 공간을 벗어나 실체가 있는 공간을 누빈다는 것이죠. 

 

이렇게 생각해 볼 경우 아무리 온라인 시장이 생긴다 하더라도 공간, 즉 토지와 상가는 영원히 사라지지 않을 것이라는 생각을 해 볼 수 있습니다. 리얼티 인컴이 소매 위주의 리츠 사업을 한다면 다른 형태의 리츠도 있습니다. 바로 데이터 센터를 위한 리츠인데요, 다루는 업종이 다를 뿐 결국 온라인 시장이 활성화된다 하더라도 그 데이터를 처리할 수 있는 전문 설비가 필요하게 되고, 해당 설비를 보관할 '땅'이 필요하다는 것입니다.

 

물론 리얼티 인컴의 특성상 데이터 리츠를 운영하는 것이 쉽지는 않을 수 있습니다. 운영하고 있는 '공간'이 전산설비 보유를 위한 것도 아니며, 공간이 위치한 곳 역시 이에 적합하지 않기 때문이죠. 하지만 생각해 볼 수 있는 것은 어찌 되었건 공간의 가치는 사라지지 않는다는 것입니다. 빠른 새벽 배송, 물류비 절감을 위해서라도 각종 제품과 식재료를 보관할 공간이 소비자와 인접할 수록 좋기 떄문이죠.

 

만약 비대면 시대가 계속된다면 리얼티 인컴은 적당한 타협을 할 수 있을 것입니다. 극장은 사라지더라도 소매업을 영위하는 공간에 새벽 배송이나 당일 식재료 배송을 하는 업체를 위해 임대를 할 수 있을 것입니다. 물론 수익은 예전만 하지 않겠죠. 하지만 사라지지는 않을 것입니다.

 

리얼티 인컴은 1994년 상장 한 뒤, 지금까지 SP&500을 상회할 정도의 실적을 가진 회사입니다. 분명 나름의 대안이 있을 것이며, 오랜 기간 리츠 시장을 선도해온 노하우 역시 쉽게 사라지지 않을 것입니다. 

 

주가는 현재 70달러로 완벽히 회복을 한 것은 아니지만 코로나 이전 80달러가 다소 부담스러운 주가임을 감안한다면 현재 시점에 매수해볼 만한다고 생각합니다. 무엇보다도 2차 전지, 소프트웨어, 게임 등과 같이 이슈나 테마성을 지닌 종목이 아니며 우리와 가장 가까운 업종이기 때문에 포트폴리오 일부분에 반드시 들어가야 하는 종목이라고 보입니다. 비중은 사람에 따라 다르겠지만요.

 

리어틸 인컴은 과거 24년 동안 꾸준히 성장을 해 왔으며 다른 종목 혹은 회사의 성장률과 비교했을 시에도 약 50% 이상 높은 성장을 해온 주식입니다. 주가의 경우 상장 후 지금까지 연평균 13% 내외를 웃돌고 있습니다. 만약 앞에서 이야기했듯이 땅에 대한 가치를 영원할 것이라 생각한다면 리얼티 인컴 O는 나의 노후를 위해 반드시 들고 가야 할 종목입니다. 일각에서 월세 투자 대신 선택해도 좋은 종목이 리츠라고 합니다. 수많은 리츠 중에서 선택을 한다면 당연히 리얼티 인컴이 될 것입니다.

 

물론 국내에서도 리츠 주식이 많이 상장되어 있습니다. 하지만 개인적인 의견이지만 배당의 지속적인 성장과, 노하우, 신뢰도를 본다면 아직 국내 리츠 시장은 멀었다고 생각합니다. 주주가치 보다는 국내 리츠 상장과 관련된 이해 관계자들의 이익을 더 많이 챙길 가능성이 크기 때문입니다. 

 

현재 리얼티 인컴의 주가는 71달러 수준입니다. 65달러까지 하락할지는 모르겠으나 70달러 이하로는 충분히 매력적입니다. 배당 귀족주 리얼티 인컴 O, 조금씩 매수를 해보는 것이 어떨까요?